Egzamin notarialny. Wzory aktów notarialnych, omówienia, wskazówki i komentarze

Wykaz skrótów

Przedmowa do wydania drugiego

Wprowadzenie

Część I. Egzamin notarialny

• 1. Egzamin notarialny i jego swoistości
• 1.1. Przebieg egzaminu notarialnego
• 1.2. Trudności związane z organizacją pracy zdającego na egzaminie notarialnym
• 1.3. Oceny wydawane przez egzaminatorów – zagadnienia istotne i ich charakter
• 1.4. Ogólne zasady dotyczące konstruowania aktów notarialnych
• 1.5. Przegląd zagadnień sprawiających trudność na egzaminie i zasady pracy z check-listą egzaminacyjną
• 2. Podejście do rozwiązywania kazusów egzaminacyjnych dotyczących obrotu nieruchomościami
• 2.1. Analiza kazusu egzaminacyjnego – ogólne zasady i kierunki
• 2.2. Komparycja i problematyka reprezentacji – uwagi ogólne
• 2.3. Opis przedmiotu umowy i odzwierciedlenie stanu księgi wieczystej w akcie notarialnym
• 2.4. Prawo pierwokupu i uprawnieni do jego wykonania
• 2.5. Nieruchomości rolne i ograniczenia w rozporządzaniu nimi
• 2.6. Oświadczenie wywołujące skutek zobowiązująco-rozporządzający
• 2.7. Pouczenia
• 2.8. Wniosek wieczystoksięgowy
• 3. Podejście do rozwiązywania kazusów egzaminacyjnych obejmujących czynności z zakresu prawa spółek
• 3.1. Ogólne zasady redagowania aktów notarialnych obejmujących statuty i umowy spółek
• 3.2. Trudności związane z wkładami niepieniężnymi
• 4. Odmowa dokonania czynności notarialnej lub uzasadnienie jej dopuszczalności – ogólne zasady dotyczące analizowania stanu faktycznego

Część II. Wzory aktów notarialnych

• 1. Niezabudowane nieruchomości gruntowe
• Wzór Nr 1: Umowa sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej (2 działki ewidencyjne) / Do aktu stają: PSA, prokurent sp. z o.o., osoba fizyczna działająca w imieniu własnym i małżonka
• Wzór Nr 2: Umowa sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej / Do aktu stają: sp. z o.o. w likwidacji, miasto, ubezwłasnowolniony całkowicie
• Wzór Nr 3: Umowa sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej (4 działki ewidencyjne) / Dodatkowo: zapłata w ratach / Do aktu stają: stowarzyszenie, fundacja, cudzoziemiec spoza EOG
• Wzór Nr 4: Umowa zniesienia współwłasności nieruchomości dotycząca niezabudowanej nieruchomości gruntowej (4 działki ewidencyjne) / Dodatkowo: umowa o ustanowieniu hipoteki (subintabulat), ostrzeżenie o egzekucji, sprostowanie działu I-O KW, umowa w wykonaniu zawartej ugody / Do aktu stają: wspólnicy spółki partnerskiej oraz 3 osoby fizyczne
• Wzór Nr 5: Umowa sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej (3 działki ewidencyjne) / Dodatkowo: decyzja o warunkach zabudowy, ciężar realny / Do aktu stają: sp. z o.o., parafia katolicka, parafia ewangelicko-augsburska
• 2. Zabudowane nieruchomości gruntowe
• Wzór Nr 6: Umowa zamiany: 1) zabudowana nieruchomość gruntowa, 2) niezabudowana nieruchomość gruntowa, 3) niezabudowana nieruchomość gruntowa / Do aktu stają: sp. z o.o., parafia katolicka, gmina wyznaniowa żydowska
• Wzór Nr 7: Umowa sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej wpisanej do rejestru zabytków (2 działki ewidencyjne) / Do aktu stają: jednostka samorządu terytorialnego (miasto), Zbór Świadków Jehowy
• Wzór Nr 8: Umowa sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej (2 działki ewidencyjne) / Do aktu stają: spółka wodna, uczelnia wyższa
• Wzór Nr 9: Umowa sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej (3 działki ewidencyjne) / Dodatkowo: oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, oświadczenie o ustanowieniu prawa pierwokupu / Do aktu stają: sp. z o.o., cudzoziemiec, osoba fizyczna
• Wzór Nr 10: Umowa zamiany: 1) zabudowana nieruchomość gruntowa (6 działek ewidencyjnych) oraz 2) zabudowana nieruchomość gruntowa (6 działek ewidencyjnych) / Do aktu stają: Skarb Państwa (reprezentowany przez prezydenta miasta na prawach powiatu), bank działający w formie spółki akcyjnej
• Wzór Nr 11: Umowa sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej (2 działki ewidencyjne) / Do aktu stają: sp. z o.o., starosta (Skarb Państwa)
• Wzór Nr 12: Umowa sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej (2 działki ewidencyjne) / Dodatkowo: wykreślenie prawa użytkowania na zasadzie timeshare / Do aktu stają: spółka europejska, 2 osoby fizyczne (reprezentowane przez pełnomocników, w tym pełnomocnictwo sporządzone za granicą opatrzone klauzulą apostille)
• 3. Lokale stanowiące odrębną nieruchomość
• Wzór Nr 13: Umowa zamiany lokalu mieszkalnego i zabudowanej nieruchomości gruntowej / Do aktu stają: osoba fizyczna, sp. z o.o.
• Wzór Nr 14: Umowa przedwstępna obejmująca zobowiązanie do zawarcia umowy zamiany z dopłatą oraz ustanowienie odrębnej własności nieruchomości / Dodatkowo: ustanowienie prawa pierwokupu, czynność poza kancelarią / Do aktu stają: sp. z o.o., osoba fizyczna
• Wzór Nr 15: Umowa sprzedaży stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu użytkowego / Dodatkowo: umowa najmu / Do aktu stają: spółka cywilna, sp. z o.o.
• Wzór Nr 16: Umowa sprzedaży stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego / Do aktu stają: syndyk masy upadłościowej, małżonkowie
• Wzór Nr 17: Umowa sprzedaży stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego / Dodatkowo: cesja wierzytelności / Do aktu stają: sp. z o.o., stowarzyszenie, koło gospodyń wiejskich
• 4. Ograniczone prawa rzeczowe
• Wzór Nr 18: Umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu / Dodatkowo: ustawa o zasadach zarządzania mieniem państwowym, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności / Do aktu stają: Polska Akademia Nauk, osoba fizyczna
• Wzór Nr 19: Umowa sprzedaży udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bez księgi wieczystej / Do aktu stają: 3 osoby fizyczne (reprezentowani są małoletni oraz częściowo ubezwłasnowolniony)
• 5. Nieruchomości rolne
• Wzór Nr 20: Umowa sprzedaży niezabudowanej nieruchomości rolnej / Dodatkowo: dzierżawa, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki / Do aktu stają: 3 osoby fizyczne
• Wzór Nr 21: Umowa sprzedaży niezabudowanej nieruchomości rolnej (6 działek ewidencyjnych) / Do aktu stają: 10 osób fizycznych, m.in. małżonkowie, opiekun małoletniego
• Wzór Nr 22: Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu przysługującego współwłaścicielowi w odniesieniu do niezabudowanej nieruchomości rolnej (5 działek ewidencyjnych) / Do aktu stają: 2 osoby fizyczne
• Wzór Nr 23: Warunkowa umowa sprzedaży niezbudowanej nieruchomości rolnej (3 działki ewidencyjne) / Do aktu stają: 2 osoby fizyczne 274
• Wzór Nr 24: Umowa przenosząca własność nieruchomości rolnej w wykonaniu umowy warunkowej / Do aktu stają: 2 osoby fizyczne
• Wzór Nr 25: Umowa o podział majątku objętego byłą wspólnością ustawową, niezabudowana nieruchomość rolna (2 działki ewidencyjne) / Do aktu stają: 2 osoby fizyczne (udział tłumacza języka migowego, osoba niemogąca pisać)
• Wzór Nr 26: Umowa przenosząca własność niezabudowanej nieruchomości gruntowej z wodami stojącymi (4 działki ewidencyjne) w wykonaniu umowy warunkowej / Dodatkowo: wykreślenie hipoteki / Do aktu stają: 3 osoby fizyczne (cudzoziemiec, małżonkowie)
• 6. Pozostałe umowy
• Wzór Nr 27: Umowa o dział spadku dotycząca dwóch stanowiących odrębne nieruchomości lokali mieszkalnych oraz niezabudowanej nieruchomości gruntowej (3 działki ewidencyjne) / Do aktu stają: 4 osoby fizyczne (w tym osoba niemogąca się podpisać i osoba przybrana)
• Wzór Nr 28: Umowa darowizny (lotnisko wojskowe) / Do aktu stają: jednostka samorządu terytorialnego (miasto), Agencja Mienia Wojskowego
• 7. Czynności z zakresu prawa gospodarczego
• Wzór Nr 29: Umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością / Do aktu stają: osoba fizyczna, 2 sp. z o.o.
• Wzór Nr 30: Umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością / Do aktu stają: sp. z o.o., 2 osoby fizyczne
• Wzór Nr 31: Umowa spółki jawnej / Do aktu stają: 3 osoby fizyczne
• Wzór Nr 32: Umowa spółki komandytowej / Dodatkowo: wniesienie nieruchomości tytułem wkładu / Do aktu stają: sp. z o.o., 2 osoby fizyczne
• Wzór Nr 33: Umowa spółki komandytowej / Do aktu stają: sp. z o.o., 3 osoby fizyczne
• Wzór Nr 34: Akt zawiązania i statut spółki komandytowo-akcyjnej oraz oświadczenie o objęciu akcji / Do aktu stają: 3 osoby fizyczne (w tym pełnomocnik sp. z o.o.)
• Wzór Nr 35: Akt zawiązania i statut spółki komandytowo-akcyjnej, oświadczenie o objęciu akcji / Dodatkowo: zobowiązanie do wniesienia wkładu niepieniężnego / Do aktu stają: sp. z o.o., 2 osoby fizyczne
• Wzór Nr 36: Umowa spółki partnerskiej
• Wzór Nr 37: Umowa spółki cywilnej
• Wzór Nr 38: Akt zawiązania i statut spółki akcyjnej
• Wzór Nr 39: Umowa prostej spółki akcyjnej / Do aktu stają: 3 osoby fizyczne
• 8. Odmowa dokonania czynności notarialnej
• Wzór Nr 40: Protokół z odmowy dokonania czynności notarialnej

Załącznik. Wybrane przepisy z aktów prawnych do opisu nieruchomości

• 1. Ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie
• 2. Ustawa z 28.11.2014 r. – Prawo o aktach stanu cywilnego
• 3. Ustawa z 6.8.2010 r. o dowodach osobistych
• 4. Ustawa z 20.8.1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym
• 5. Ustawa z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe
• 6. Ustawa z 16.12.2016 r. o zasadach zarządzania mieniem państwowym
• 7. Ustawa z 30.8.1996 r. o komercjalizacji i niektórych uprawnieniach pracowników
• 8. Ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spółek handlowych
• 9. Ustawa z 24.9.2010 r. o ewidencji ludności10. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27.7.2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków
• 11. Ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• 12. Ustawa z 9.10.2015 r. o rewitalizacji
• 13. Ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny
• 14. Ustawa z 12.1.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
• 15. Ustawa z 21.3.1985 r. o drogach publicznych
• 16. Ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane
• 17. Ustawa z 29.8.2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków
• 18. Ustawa z 14.6.1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
• 19. Ustawa z 10.9.1999 r. – Kodeks karny skarbowy
• 20. Ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• 21. Ustawa z 6.6.1997 r. – Kodeks postępowania karnego
• 22. Ustawa z 9.9.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• 23. Ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
• 24. Ustawa z 25.11.2004 r. o zawodzie tłumacza przysięgłego
• 25. Ustawa z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług

Nota o autorze